智库声音方明:以街区为单元系统整体推动老旧小区改造

发布日期:2022-05-17 12:39   来源:未知   阅读:

  目前各地正在积极推动老旧小区改造,中国城市科学规划设计研究院院长方明和团队在实际调研中发现,一些城市按单个的小区分别推进,这样一来往往很难挖掘城市的闲置资源,形成不了系统的城市经济综合体,也很难系统地解决城市的功能、交通、市政基础设施所存在的问题。同时单个的住宅小区“麻雀虽小,五脏俱全”,这样推动往往事倍功半非常低效,应该以街区为单元,从城市角度系统整体推进老旧小区改造。

  很多人都以为城市的经济价值突出在CBD,但事实上更多体现在充满活力的街巷空间里。放眼国内外,几乎每一条大型商业街的繁荣,都不仅局限于主街,更多体现在那些各具特色的街巷,这也界定了商圈的影响力半径。原因在于街道最有活力,街巷里小商业的经营方式与现代化商业体可形成互补。这一点,在一些老的城市街区,尤其是南方的一些城市体现的更为明显。成都的很多街巷充满了活力,如著名的宽窄巷子、锦鲤,李克强总理在宽窄巷子考察时,曾提出“巷子可以窄,造福百姓的思路一定要宽”。

  小区从居住功能来讲,中心最为舒适,但就商业价值而言,更多体现在“金角银边草肚皮”。在老旧小区工作推进中,首先要挖掘老旧小区的经济价值,只有经济价值体现了,老旧小区的改造工作才能可持续,否则仅靠政府投入的很少资金,很难达到满意效果。

  小区的“角”和 “边”上,商业价值更高效,各地开展老旧小区改造工作中,将重点放在了小区内部的功能改造,像小区内部的加装电梯、风貌改造等方面,这样的效率并不高,应把小区的“角”和 “边”作为重点来开发,激活小区的最大经济价值,逐步带动整个老旧小区的发展。3.联动开发能够系统整合资源

  联动开发是包括老旧小区之间的联动,也包括老旧小区跟一般小区、机关单位、商业绿地等之间的联动。通过联动开发,可实现小区与周边相邻单元间的消极空间利用效率的最大化。这就需要充分挖掘联动区域内的闲置资源、低效资源,并进行系统的评估,让老旧小区与周边单元互相拉动,焕发老旧小区的新价值,实现老旧小区使用效率的最大化。小区内的闲置资源,仅从小区内部改造角度考虑,或许只能用于小区的绿地建设,如果从完整社区考虑,则可以开发为商业和办公用地,从而实现闲置资源使用效率的最大化。

  通过与周边单元的联动开发,把一定区域内各种类型的商业、办公、休闲服务等形成一个整体,即一条城市服务经济产业链条,香港牛魔王急急急4肖,像商务办公-产品研发-商业洽谈-餐饮服务-休闲娱乐的经济链条。让老旧小区和联动单元形成更加完善、更加优化、更加有生命力的城市经济发展区域,让城市形成一体化的有机生命体。北京东二环东直门至建国门集聚了不少大企业总部,在规划中我们将总部附近原来的住宅区,调整为总部经济服务的写字楼、餐饮服务、娱乐等商业服务业态,并形成一定商业规模,实现与周边企业总部共享商业规模带来的便利和经济发展,为当地GDP的提升提供了有利的基础。

  人员管理更高效:统一引入专水、电、暖、新装电梯及维护等方面专业技术人员,不仅扩大了每个人的管理范围,提升了人员的管理水平,也让人员管理变得简单高效。

  规划设计更系统:老旧小区量大体小,涉及结构、水电、外观等多方面技术,每一项技术并不复杂,但单一去解决,往往效率很低,工作量大且复杂,工作成本较高。所以老旧小区要应从建筑质量、利用价值等方面,统一做好评估,对不同类别、不同时期、不同分布地区的老旧小区,按质量进行分类,统一规划,系统编制,整体推进,统一施工。

  建设管理更节约:老旧小区的改造不同于传统的工程,无论规划设计、建设管理还是工程施工都很繁琐。统一解决老旧小区改造中涉及的造价、采购、选材、产品等问题,统一建设管理,可以让建设管理更节约。二、统筹规划能系统提升街区的功能和设施

  过去的城市规划是从城市的角度去布局功能的合理性,到了街区层面,受原来粗放式的城市规划掣肘,没有形成合理的功能布局。随着城市高质量发展时代的到来,街区功能需要优化完善,老旧小区要服从街区的系统改造,包括一些公共服务设施、居住、办公、商业、交通设施的完善,恰恰老旧小区的改造给这些功能提供了空间。从街区出发,统筹利用街区内闲置及低效资源,增加商业街、商业综合体等商业业态,并形成一定的商业规模。这样以来利于突破小区单元界限,实现单元间商业业态的共享,改善单元内部匮乏的商业业态。

  老旧小区当时的设计没有考虑更多的停车位,靠有限的用地去解决停车的问题是很困难的,所以需要以街区为单元系统的解决。一个街区里边有办公、有居住、有商业,在不同时间段对于停车的需求是不一样的,可以考虑错峰共享,分时解决。www.003700.com

  北京西库什街区内部停车位的规划设置,通过与北京大学第一医院第二住院部的分时共享,为周边居民提供停车位120-150个;与敬业集团,实施共享停车位100个。街区内部的停车场主要服务社区为大红罗厂街3号院、大拐棒胡同小区、大红罗厂街小区、西四北大街小区。

  不同的老旧小区绿化的水平和标准也是不同的,如果都按照一样的标准去提升老旧小区的绿化,在现实中很难推进。一个街区里的小区,有些小区的绿化环境很好,但是仅仅服务于本小区是非常低效的,所以需要共建共享,实现空间连通。

  同类型空间临近小区,普遍存在小区体量小,又因一墙相隔造成空间分裂破碎,单个小区内部空间逼仄,配套设施不完善、不达标,整体居住环境较差等问题。统筹街区功能打通相互间的围墙,实现空间共享;植入社区活动空间、社区开敞景观、街头绿地广场等新的休憩、绿化景观环境;打破小区单元界限,实现街区内的共建共享,整合提升为现代品质小区。在宜昌某老旧小区改造规划中,我们将街区内商务局院内小区、计量所宿舍、江汉大道、涌金花园小区、三宁新村小区旧房改造、虹桥小区、市政维修公司宿舍等7个小区进行统筹规划。以开敞空间与文化场所(点)、街道(线)、小区(面)为重点,串联重要开敞空间与场所,置入新功能新业态,提供城市新的休憩、开敞景观空间,打造为全龄全时段、多元化的公共空间。

  传统的城市功能已明显滞后于日新月异的城市发展新需求,通过老旧小区联合周边单元的共同开发,把消极低效空间积极利用起来。

  老旧小区与周边单元间:城市中的老旧小区与历史街区、商业区、办公区和新建小区等周边功能板块间,因互相封闭割裂,存在许多消极空间。通过联合开发,可以重新承接街区的防疫、休憩等新功能。

  老旧小区与城市之间:在满足职住平衡、增加休闲游憩空间等城市复合功能的新需求下,城市如果需要一条商业街,在老旧小区居住功能板块间,通过改造可以增设进来。这样既能提升老旧小区的价值,也能满足城市的新功能。城市通过老旧小区和周边单元间消极空间的开发,承接城市在卫生防控、检疫、疫情防控等方面的新功能,承接公园城市、海绵城市建设等方面的新功能。

  以小区为单元的物业管理综合成本较高,随着安保智能社区的加强,物业的综合管理需要更大范围去推进。在街区内统筹治安维护、绿化美化、停车管理、卫生保洁等的共建共享,让街区的物业管理更高效。三、要以城市更新为首要目标改造老旧小区

  老旧小区改造作为城市更新的重要组成部分,其工作量占城市更新工作30%-50%的比重。老旧小区改造这项工作的推动,更容易让城市部门启动起来,让城市更新工作更快推动起来。同时老旧小区资金支持的力度较大,可以让老旧小区改造作为城市更新的敲门砖。

  城市对于老旧小区的改造往往是对原来一些居住环境质量的改善,但城市更新是站在城市的角度去考虑整体功能的提升,二者之间在实际运用中是不完全吻合的。比如一些旅游城市对一些特定的小区定义为拓展区,那么这些区域的老旧小区改造应该以旅游发展为目标,而不是简单的去把居住环境改造好,有些是CBD区域可以发展商务,有些在学区周围要优先为学校服务,那么这些内容就要优先发展而不是简单的居住功能和环境的改善。当二者发展目标不一致时,应该优先于城市功能的调整。

  我国之前的一些老住宅小区采用的是苏联模式,强调封闭管理,在当时特定情况下具有一定的价值。发展到今天,这些小区的封闭式管理对城市的功能、城市的活力造成了巨大的阻挠,现在要尽可能打开老旧小区,小街区、密路网的概念就是这么考虑的。一个小区如果打开了,它的资源是共享的,所开放出来的街巷就会产生新的活力和就业机会,城市的交通就会增加很多的毛细血管,提高通行能力。

  开放式的小区更具活力、更符合现代城市的发展,英美的邻里单元模式和像上海一样的老城市也是如此。通过联动开发构建有生命力的城市经济,将割裂的新旧功能空间变成有价值、有活力的地区。居住区和办公区间的胡同通过联动开发,可以重新将胡同打造为一条商业街,既活跃了城市经济,也把原来割裂的城市,变成一个有机的、充满活力的,能创造经济价值的区域。

  在实际推行中,我们发现很多地方都是反对打开小区的,有些是因为安全的原因不愿意打开,其实小区级的开放不代表组团院落实际的开放,街坊是可以封闭的。有些小区是设施的标准不一样,有些小区的绿地标准高于其他小区,不希望让别人来,有些因为停车设施完善高于周边小区不希望别人来分享,但是从街区角度来讲应该把这些珍贵的资源共建共享。因此,根据城市的交通和一些重要的基础设施必须穿越的小区,一定要下决心把它打开,特别是一些私搭乱建要下决心拆除,当然也要允许保留一定的街坊和院落,相对安全的、长期形成的一种习惯。

  在实际工作中,老旧小区改造的资金往往用于工程和项目的提升,效率并不高,地方政府用于城市更新的资金也遇到了瓶颈。“钱从哪里来”是城市更新面临的突出问题,在争取其他资金之余,一定要把老旧小区改造资金当成种子基金和启动资金来撬动整个城市更新,盘活城市的资源。如果仅仅从改善居民的住房条件出发,资金的使用是非常低效的,也很难整合各方力量共同推动。所以老旧小区改造资金可以作为种子基金,且要高效利用。

  针对枝江市老旧小区基本情况,在枝江市老旧小区改造规划中,就老旧小区对城市更新贡献、老旧小区本身两个维度对276个小区进行系统的评估。其中对城市更新贡献包括经济性、功能性、城市风貌提升三个二级因子,主要评估各小区对城市更新的贡献率。小区本身包括完整性、建筑、环境三个二级因子,主要评估老旧小区自身改造的方向性。从完整社区单元出发,根据优化功能,改善城市交通、打造特色街区等要求,参照同期、就近、同风貌性、五分钟生活圈等原则。对枝江市的老旧小区划分为19个分区,并对各片区内小区的具体情况,片区定位,提出各片区各小区改造的具体措施。

  完整居住社区是指为群众日常生活提供基本服务和设施的生活单元,也是社区治理的基本单元。根据《完整居住社区建设标准(试行)》完整居住社区的人口规模标准,划分为若干个完整居住社区,统筹配建公共服务设施,为居民提供更加完善的公共服务。

  老旧小区改造一定要站在城市整体的角度,定位改造街区单元的方向,不是单独一个老旧小区的改造方向和内容,只有找准定位,老旧小区的改造才不会迷失方向。

  根据《完整居住社区建设标准(试行)》及《城市居住区规划设计标准》等有关标准规范,对居住小区的公共服务设施进行综合评估,分别提出各单元的公共服务设施的补齐方案。

  我们在滁州的城市更新里面提出了完整社区作为示范区,综合提升老旧小区的改造,分成八个城市更新单元,以街道行政边界划分便于统筹资源,分区管控和实施推进。滁州市城市更新示范区基于城市现有空间形态、景观节点、功能布局、老城功能蜕变等因素,优化中心城区示范区,提升现状城市品质,发挥其承担全市高品质生活、高端服务业、高新技术产业、综合性服务中心的重要功能。在示范区打造中,配齐和完善公共服务设施;老旧小区改造提出全部完成共享电梯,并针对示范区内具有一定规模,现状卫生服务中心、综合服务中心等设施齐全的老旧小区打造颐养社区试点;道路交通优化中提出潮汐车位和潮汐停车场。城市激活方面打造以“医疗+零售”为模式的医疗商业综合体,集创客空间、口袋公园、餐饮、地下停车场于一体双创工厂,教育培训街区,针对青年群体(女性为主)康美社区等;并提出绿地系统、慢行系统、海绵社区和智慧技术应用等新的理念。